来源：赢商网
年，中国共产*迎来百年华诞，百年恰是风华正茂！为此，赢商网独家策划“百年风华魅力商业”系列报道，聚焦见证国内商业地产不同阶段发展全过程的场所——商业街，梳理全国代表性的8大商业街发展历程，挖掘变迁背后的时代意义。
日均客流数十万，广州北京路步行街仍在进化。
来源
赢商网（ID：winshang）
作者
陈羲龙
头图来源
北京路文化核心区管理委员会
北京路上，超一公里长的步行街，彷如城市的灵*画笔，勾勒出广州两千多年来的繁华面貌。
自南汉以来共五朝11层的展示路面，如同铺开的画卷，向游人娓娓道来。
历史的背后，老广爱“逛街”的足迹，也随着日均数十万客流的数据记录，印刻在了这条街的每一寸古道上。
这一广州市历史上最繁华的商业集散地，如今入选为商务部批准的首批11条改造提升试点步行街，新装亮相。
而承载广州“广府源地，千年商都”的窗口形象，北京路仍在不断的焕新。
05:34冠以千年之名
北京路的原点
早在年北京路步行街开通前，这条街已活了两千多岁，一路贯古今。
从西汉南越国时期，北京路作为广州城建之始所在地，多年来从未偏移、从未断代的城市中轴线。
与广州成就“千年商都”之名匹配，北京路也斩获了“六个千年”荣誉：千年宫署南越国宫署、千年水闸西汉水闸、千年古道北京路、千年古楼遗址拱北楼、千年古寺大佛寺、千年园林古药洲。
◎图片来源：北京路文化核心区管理委员会
翻开历史画卷，老广爱逛街的习惯，连同商业迭变的浪潮，成就北京路厚重的商业底色。
从明代开始，为适应集中居住于此的衙署官僚消费需要，北京路逐渐形成了一个全市的繁华商业中心。
到清代，以“拱北楼”的双门拱为源，北京路街名唤作“双门底”，成为当时的商业重地。
时间跃至近代，在南方大厦高光之前，3公里外的北京路上，惠爱大新百货公司于年登场，百货业态也因此登上了北京路的历史舞台，更创广州“一站式购物”商业形态先河。
◎上世纪50年代初的北京路，图片来源：广州越秀发布
作为广州首家国营百货零售企业，年，惠爱大新成为广州市百货公司第五门市部；到年改名“中山五路百货商店”；再到80年代末，该门店原址新建了一座16层大楼，是当时中国最高的百货商厦，命名为“新大新”。
◎80年代初期的中山五路百货商店，图片来源：广州越秀发布
开张第一年（年），新大新商品销售额超1亿元。到了年，这个数字已增至11亿元，创下当年全国百货公司每平米销售额最高纪录。
沿着北京路主干道，新大新南望，百货的兴旺仍在延续。50年代，这里屹立的百货公司叫“美华”。而后60、70年代，美华迁过店址，改过名“东方红百货商店”、“市针纺百货展销商店”。年恢复美华原名，归入西湖商场，最后并入广百。
◎广百百货首店（广州百货大厦）在北京路亮相，图片来源：广州越秀发布
在物资匮乏的国营年代，广州“新四大百货”，北京路便占了两个席位，百货商店火热并得以迅速发展的背后，反映出彼时“离散零售商从街道向百货商场内部聚集”的商业进化过程。
如果说“没去过南方大厦，便不算到过广州”，是那个年代百货的真实写照，那么“不到北京路，不识广州城”则是广州城市历史的最佳缩影。
现代步行街的开辟
与上下九PK、与天河路较劲
北京路正式进入现代步行街时代，是在年。
在当时北京路是逢双休日实施准步行，而后到了年实现全日步行。
◎图片来源：北京路文化核心区管理委员会
这种全天候步行街的改变，在汉博联合设计集团总设计师陈湖看来，杜绝行车干扰，行人及消费行为可在步行街道得到最好的安全状态及自由流动，给城市商业及文化带来商圈经济、社会效益提升。
在北京路开街前两年，相距约3.3公里的上下九步行街，抢先一步成为“中国第一条开通的商业步行街”。
广州这两条步行街也在90年代中后期，与北京的王府井、上海的南京路齐名，成为最繁华商业区的代名词。
相较于上下九商业步行街主打标志性骑楼街、老西关美食文化、岭南民俗风情等特色，北京路除自带很强的“逛街”属性，更具百货业态的优势，同时也更注重挖掘城市的历史文化性，拥有多个重点文保单位，成为广州对外展示的窗口、构建国际文化旅游中心城市的重要基础。
在此优势上，百货业继续在这条街上进化。
年，广百百货北京路店整体经营面积扩大至6.63万平方米，由传统百货转身为集购物、餐饮于一体的现代百货。
年，天河城百货北京路店开业，由此北京路百货三巨头格局正式形成。但由于定位的消费客层、经营的商品结构不同，新大新的路线更为大众，广百和天河城百货则更为时尚。
时间倒回至年，随着中国购物中心“开荒鼻祖”天河城开业，购物中心全新的商业模式也由此席卷整个广州，并于21世纪初在北京路上崭露苗头。
年过后，北京路主干道上，五月花商业广场、光明广场和名盛广场三大购物中心依次开业，就建筑形态和体量而言，它们更像是传统百货的进阶版，但新增的体验业态已初具现代购物中心的模样。
直至年，经历转型的粤海仰忠汇（现已更名为“北京路天河城”）全面升级开业，北京路才有了首个严格意义上购物中心。
据赢商大数据，粤海仰忠汇业态面积占比最大的是文体娱，为五月花商业广场2倍以上，其餐饮、购物店铺数量却也接近后者的2倍。
在此期间，广州其他商圈亦呈迅猛发展之势。其中广州城市东进与商圈东移加速，天河区成新经济“增长极”。天河路到珠江新城片区被划定为城市中央商务区，新兴的天河路商圈与珠江新城商圈逐渐发展成为市级商圈。
PK完上下九后，北京路商圈似乎在与天河路商圈的较劲中，落于下风。
但实质上，在行内人的眼里，北京路商圈依旧是广州不可替代的一张名片。
“北京路的文化的传承太深厚了，天河路商圈无论再发达再繁荣，也不可能把文化挤开。”陈湖强调，文化是北京路的致胜法宝，能回看广州的昨天。而天河不断诞生发展的商业则代表了广州的今天和明天。
戴德梁行广州商业地产部董事及主管冼嘉曦则表示，北京路自古以来就是广州的传统商圈和岭南商业的风向标，拥有厚重的广府文化底蕴。但随着广州商业中心向天河路和珠江新城迁移，目前的北京路更多吸引的是外地游客也成为不争的事实。
向纵深“要”空间
北京路的改造路径
制约北京路的发展，其中一大原因在于老城区的空间条件受到限制。
正如需要大面积空间的体验类及大品牌商户，北京路很难满足其进驻经营的物业条件。
横向面积受阻，北京路率先在纵向层面上“要”空间。
从年广州地铁1号线开通，到年地铁2号线与1号线上的公园前站实现换乘，随着地铁连通商业物业的模式在北京路铺开，包括五月花商业广场、捷登都荟，以及地下商场动漫星城均与公园前站无缝连接。
后续，年广州地铁6号线的开通，当中的北京路站与粤海仰忠汇的连通也延续这一模式。
公共交通建设的完善推动北京路商圈的客群辐射力不断扩大，逐渐覆盖越秀、荔湾、天河、海珠和白云区。
事实上，北京路开街20多年，前后经过五次扩容，不断突破横向空间的发展瓶颈，商圈从零散点状、带状、树状与点状结合、面状到流状的形态演变，持续扩大自身的空间和辐射范围，也给予新兴商业形态一定成长空间。
◎北京路功能分区示意图，图片来源：自绘
其中年广州市出台《广州市商业街十年发展规划（-）》后，北京路进行着年复一年的升级改造。如昌兴街被打造成老字号一条街，北接广东省财*厅和南越国宫署博物馆，形成历史文化展示区；惠福东路两侧美食聚集，游客消费热度高。年广州传统中轴线提升建设工程二期工程完成，平方米的西湖广场为游人提供了更多的公共交流空间。
这一时期，随着潮楼、天河城百货、粤海仰忠汇等大型商业网点次第开业，平面扩张的北京路商圈有了更多向上生长、汇集品牌流、人流的立体空间。
粤海仰忠汇总经理余伟文曾接受赢商网采访时也提及，粤海仰忠汇11万㎡的大体量，使北京路商圈的空间与规模进一步扩大，其范围进一步跨越文明路、南拓至沿江路天字码头。
但北京路商圈的进阶，不止于此。
年初进入新一轮改造后，在年全新开街的北京路步行街，长度从1.1公里延长到3.5公里，步行区范围从0.29平方公里扩大到0.43平方公里。
街区曾因品牌同质化严重、业态单一落后等问题，在年改造后得到全面升级：
引入了中国最大NBA旗舰店、Adidas华南区最大旗舰店等53家名店首店以及B.Duck小*鸭、锅大亨等一批创新性引领性强的原创小众品牌。融入了如菠萝啤快闪店、木可花房、树德生活馆、bookshop等当代年轻人所喜爱的网红打卡店、潮流等体验娱乐新业态。
广百将首层打造成国际顶尖美妆品牌聚合地，新引进了海蓝之谜、阿玛尼等世界顶级化妆品牌；新大新顺利推动华为智能家居销售旗舰店落户。
选取骑楼建筑对天台进行个性化改造，增设主题景观，引进文旅休闲业态，将经济效益引入楼上来，推动步行街立体化发展。
结合北京路店铺“门面窄、纵深长”特点，打造一批精致“好奇心”小店。
引入知名品牌入驻北京路步行街两侧空置商铺，实现内容导入，打造北京路橱窗博物馆，实现“广式非遗”主题展示，形成新记忆点。
◎图片来源：北京路文化核心区管理委员会
改造后，北京路步行街拥有路面商铺总数逾家，涵盖钟表、珠宝金饰、皮具、鞋子专卖店等，餐饮商铺约家，整体商业氛围相对改造前更浓、档次更高、品种更齐全、设施更完善。
官方数据显示，北京路步行街日均人流量约20万人次，高峰值近70万人次。其中年全年游客超万人次、营业额亿元，商圈交易额超亿元，年度坪效超2万元，人气和商业氛围位居全国步行街前列。
而今，北京路步行街集聚个品牌，全年营业额亿元、商圈交易额超亿元，年均坪效2万元，客单价达元，提袋率8.93%，接近新加坡乌节路等世界一流步行街水平。
二期改造
百货爆改、业态焕新
国内最大裸眼3D曲面屏、机器人餐厅、骑楼灯光秀……如今，新开街的北京路褪去了“老旧街区”的旧衣，搭建起5G数字科技、广府文化、“24小时不打烊”等年轻时尚的消费场景。
趁热打铁，踏入年，北京路二期改造也旋即而来。
据《北京路步行街改造提升二期（-）工作方案》披露，北京路二期将继续扩容，从向南延伸约米的大南路至泰康路段、府学西街等路，步行街中轴将延伸至珠江的终点天字码头，同时将启动建设大南路过街隧道，搭建地下空间慢行系统，并实施骑楼街修复创生计划等，无疑为商业创造更有利的营商环境。
率先擦亮北京路的新门面，是代表广州百货业老字号的广百百货北京路店和新大新北京路店的全新升级，均由深知广府文化和岭南商贸的本土设计公司汉博操刀改造。
已完成改造亮相的广百百货，基于广州花城特色，呼应项目所处的北京路和西湖路交界处这一“C位”，以《花城印象》为主题定位，其中南广场以广百LOGO的花瓣元素点题花城商魁改造成“广百之门”，使南广场、大厦南立面与大佛寺两厢呼应。而处于北京路面的广百东立面，则利用灯光的现代演绎的手法，在并肩而立的临街楼群中更为显眼。
◎改造后的广百南门，图片来源：汉博联合设计集团
◎广百东立面改造前（左图）后（右图）对比，图片来源：汉博联合设计集团
谈及广百最大的改造难点，陈湖表示，由于项目楼体是两个不同的年代落成，导致竖向标高、楼层飘高以及致命的动线问题。汉博在内部改造上，不仅将室外风格延伸至室内，通过楼梯的拆除、中庭的改造、地面的拼花、天花分层，以及灯光、色温等细节，展现出全新面貌。
◎广百百货北京路店室内升级改造，图片来源：汉博联合设计集团
而在今年7月1日全新开业的新大新，则运用商业应用场景的手法，根据唐宋元明清不同朝代，做成一楼一潮一景，并采用博物馆的陈列组合手法，以戏剧的手段呈现给顾客。如主营*金珠宝的二楼，以富丽堂皇的唐朝为主题，唐代街景与建筑符号被巧妙运用在二层珠宝饰品的专柜区中，更在扶梯的全息投影、历史长廊的展示等实现应用场景的创新。
◎新大新北京路店全新升级，图片来源：汉博联合设计集团
把握北京路步行街改造提升二期建设契机的还包括购物中心。
北京路天河城与广州市越秀区*府战略合作，通过优化购物中心业态，提高招商品牌引入标准，包括引入新锐国货美妆品牌“完美日记”、潮流美妆集合店“喜燃H.E.A.T”、“Xcape异时刻密室逃脱”、沉浸式戏剧体验“一台好戏小剧场”、潮玩健身品牌“超级猩猩SuperMonkey”等各类国潮零售、体验式品牌；以及契合街区文化属性引进拼图文创品牌“3D-JP”、中国IP主题新零售品牌“IPSTAR潮玩星球”等文化创意品牌。
◎图片来源：北京路天河城
未来，北京路天河城将分为A区（原粤海仰忠汇）、B区（粤海泰康路商业裙楼），合计商业建筑面积达15万㎡，让北京路步行街商业体量继续扩容，实现更多差异化品牌落地。
在整个北京路步行街二期提升中，担任其业态总规划师的戴德梁行广州商业团队，则以国潮时尚、年轻活力、文化出圈三大定位策略进行打造。
在戴德梁行的规划蓝图中，广永项目，即上一代老广所熟知的潮楼，因其特殊的位置，在整个二期升级中起到承上启下的作用。而作为过去日用百货集散地的高第街，若利用时下最火的美妆、咖啡茶饮主题等自带IP流量的主题商业实现引流。另外，宏宇项目骑楼街，较长的骑楼展示面和岭南特色，适合做国潮类的时尚体验。
据冼嘉曦透露，北京路步行街二期并不强调传统的纯购物型商业，戴德梁行将聚焦在主题性强、主打体验的业态上，如国潮品牌展示体验店、岭南文化私房餐饮，以及咖啡茶饮IP主题社区，希望通过增强社交互动来引流。
面对不断变迁的商业环境和消费者迭代，以国际一流消费示范区为目标的北京路步行街，变革舞步仍在继续。
传承和体验，成为北京路未来蓝图两个重要关键词。
冼嘉曦表示，前者需要“融合”，即传统融合现代，本土融合国际，这样才能让广州的文商旅特色常变常新；后者通过创造主题体验场景，增强社交互动来引流，以应对移动互联网背景下的消费习惯改变。
在陈湖看来，以游客撑起的北京路步行街，未来加入更多应用场景的业态，再次把年轻人拉回来，他坚信，这条千年商街一定会重新回到昔日的客流高峰。